Wielu właścicieli dowiaduje się, że część ich działki w planie miejscowym przeznaczono pod drogę publiczną. Droga często nie powstaje latami, a grunt jest w praktyce zamrożony: trudno go sprzedać za rozsądną cenę i nie można go zabudować. Są jednak sposoby, by uzyskać za niego odszkodowanie, i to bez czekania na rozpoczęcie budowy.

W praktyce spotykam dwie sytuacje, które rządzą się odrębnymi przepisami.

Sytuacja 1: działka przeznaczona pod drogę w planie miejscowym

Jeżeli plan miejscowy przewiduje drogę na Twoim gruncie, możesz sam doprowadzić do wypłaty odszkodowania. Mechanizm wynika z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

  1. Właściciel składa wniosek o podział nieruchomości, w którym wydziela się działkę pod drogę zgodnie z planem.
  2. Z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna, działka drogowa przechodzi z mocy prawa na własność gminy (albo powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, zależnie od kategorii drogi).
  3. Za przejęty grunt należy się odszkodowanie. Strony mogą je uzgodnić w umowie, a jeżeli do porozumienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala w decyzji starosta, w Rzeszowie Prezydent Miasta, na zasadach wywłaszczeniowych.

Największa zaleta tej drogi: pieniądze otrzymujesz teraz, a nie wtedy, gdy gmina zdecyduje się budować drogę. Pozostała część działki zostaje przy Tobie, z uregulowanym stanem prawnym.

Sytuacja 2: decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID)

Gdy droga jest już planowana do budowy, zarządca drogi uzyskuje decyzję ZRID na podstawie tzw. specustawy drogowej. Nieruchomości objęte liniami rozgraniczającymi przechodzą wtedy z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub samorządu, a odszkodowanie ustala w odrębnej decyzji wojewoda (drogi krajowe i wojewódzkie) albo starosta (drogi powiatowe i gminne).

Warto znać dwa dodatki przewidziane w specustawie:

  • 5% wartości nieruchomości więcej, jeżeli wydasz nieruchomość w ustawowym terminie 30 dni,
  • 10 000 zł dodatkowo, jeżeli przejmowana nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem z wyodrębnionym lokalem mieszkalnym.

Wartość ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID, ale według cen z dnia ustalenia odszkodowania.

Jak ustala się wysokość odszkodowania

W obu trybach podstawą jest wartość rynkowa gruntu, określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Przy gruntach pod drogi obowiązują szczególne zasady: co do zasady przyjmuje się przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że wartość da się ustalić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

To od operatu zależy końcowa kwota, dlatego warto go uważnie sprawdzić. Najczęstsze problemy to:

  • dobór nieprzystających transakcji porównawczych,
  • przyjęcie rolnego przeznaczenia gruntu, choć otoczenie ma charakter inwestycyjny,
  • pominięcie cech, które podnoszą wartość (lokalizacja, dostęp do mediów, sąsiedztwo zabudowy).

Operat można kwestionować w postępowaniu, a decyzję o odszkodowaniu zaskarżyć odwołaniem, a następnie skargą do sądu administracyjnego. Ustalone odszkodowanie wypłaca się jednorazowo, co do zasady w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Od czego zacząć

  1. Pobierz wypis i wyrys z planu miejscowego i sprawdź, jaką część działki przeznaczono pod drogę.
  2. Sprawdź księgę wieczystą (właściciele, obciążenia, hipoteki).
  3. Ustal, czy dla drogi nie toczy się już postępowanie o wydanie decyzji ZRID.
  4. Zleć geodecie przygotowanie projektu podziału.
  5. Złóż wniosek o podział, a następnie o ustalenie odszkodowania.

Dobrze przygotowany wniosek i rzetelny operat szacunkowy pozwalają często zakończyć sprawę bez sporu, w ciągu kilku miesięcy.

Masz działkę przeznaczoną pod drogę? Skontaktuj się ze mną. Sprawdzę plan miejscowy i stan prawny, ocenię, który tryb jest korzystniejszy, i poprowadzę sprawę do wypłaty odszkodowania.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.